Parquesol es una de esas grandes inmobiliarias que ahora están intentando salir a bolsa. La sorpresa es que ha salido… y su cotización ha bajado inmediatamente en picado aunque parece que en los últimos días remonta un poco.

Para El Confidencial,

Es difícil entender por qué un valor que ha sido colocado exclusivamente entre inversores institucionales se desploma de esta manera. Se supone que las instituciones son más fáciles de convencer y que la endogamia que se da entre ellas –“hoy te compro yo tu oferta y mañana me compras tú la mía”– asegura el éxito de las colocaciones. Sin embargo, si las instituciones no están convencidas de lo que compran, menos aún lo estarán los particulares, y unos y otros se quitarán el papel de encima a toda velocidad.

Y ¿desde cuando una gran inmobiliaria no convence en España? Sobre todo dentro de un marco alcista en la bolsa…

Muchos observadores consideran que estamos asistiendo al canto del cisne del sector en bolsa, y que ya sólo sostienen las valoraciones la posibilidad de operaciones corporativas. Precisamente, la avalancha de salidas a bolsa de inmobiliarias –este año Renta Corporación y Parquesol, y se espera a Astroc, Marina D’Or y Riofisa– escama a los profesionales. La idea es que se están agolpando en la puerta del mercado para salir a bolsa antes de que estalle la burbuja. Detrás de esta idea está la triste realidad de que muchas de estas colocaciones únicamente pretenden que los propietarios peguen el ‘pelotazo’ con la salida a Bolsa.

Las citadas fuentes consideran que no les va a dar tiempo a hacer la jugada a todas, a no ser que salgan más baratas. Precisamente, eso es lo que está demandando claramente el mercado tras los casos de Renta Corporación y Parquesol: los inversores no están dispuestos a pagar unas valoraciones tan elevadas en un momento tan incierto del ciclo inmobiliario, sobre todo en aquellas empresas que se dedican a la promoción “pura y dura”, como es el caso de la vallisoletana.

Más sutilmente hay analistas que apuntan a que

el inicio de subidas de tipos por parte del BCE “no ha hecho más que empezar”, lo que frenará la demanda de viviendas, redundando en un menor crecimiento para la compañía en los próximos ejercicios.

Pero en cualquier caso lo que parece es que los mercados -y las prisas en salir a bolsa de las inmobiliarias- están anticipando una bajada de la demanda cuya consecuencia última no sería sino un menor volumen de negocio para los promotores, que se verían obligados a reducir precios de segunda vivienda y nueva.

Es decir, podríamos vernos con una serie de descalabros del sector inmobiliario en bolsa, incluso con alguna quiebra… y con un cambio de tendencia aunque no drástico, hacia la baja, en el precio general de la vivienda, que vendría de fuera -vivenda nueva, segunda residencia- hacia dentro: vivienda de segunda mano.

Si en ése marco es cierto que las subidas de tipos por parte del BCE se mantienen, sí que podríamos estar acercándonos hacia una estampida de ventas con fin en una crisis de morosidad.

Imagínense que el precio de mercado de su vivienda baja y que al mismo tiempo los tipos de interés de su crédito hipotecario suben hasta que usted descubre que lo que le queda por pagar de su casa es mucho más de lo que a día de hoy vale en el mercado. ¿Qué haría? Vender rápidamente aún con pérdidas, porque con todo le saldría mejor comprar una nueva casa, mejor y más grande, manteniendo el mismo nivel de endeudamiento.

Pero si esto es un movimiento generalizado, si su conducta se extiende… los precios bajarán en cascada y habrá un momento en el que lo único sensato, la única forma de salvar los trastos de su patrimonio, será dejar de pagar y dejar que el banco le embargue el piso.

¿Es esto posible? ¿Va a acabar “desinflándose la burbuja”? La verdad es que el modelo de una crisis de estas características, donde las bajadas en los precios no vacían los mercados y no se alcanzan nuevos equilibrios hasta tocar suelo, son muy conocidos. Es el modelo keynesiano de crisis.

Por ser posible, es posible. Ahora, ¿el incremento de tipos llegará a tanto a corto o medio plazo? No lo creo, pero en éste marco si que me apunto a la idea de que es muy posible que los precios se estabilicen e incluso inicien una tendencia general a la baja durante el próximo año y medio, tendencia que será sin duda acentuada por el ciclo político, pues el año que viene hay elecciones municipales y a esta hora en más de un ayuntamiento están corriendo como locos para que para entonces estén listas nuevas ofertas de VPO y suelo.

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