¿Por qué nadie hace nada contra la especulación de la vivienda? ¿Por qué las VPO no son suficientes y el precio sigue subiendo y subiendo?
¿Cual es la causa del aumento sostenido de precios?
La vivienda sube de precio alentada sobre todo por el precio del suelo. La oferta es menor que la demanda de una manera permanente desde hace más de cuarenta años. Aunque las tecnologías y sistemas de gestión han aumentado la productividad de las empresas constructoras, eso no ha compensado el precio porque el peso del valor del suelo en el precio final de la vivienda es cada vez mayor.
¿Quién determina la oferta de suelo?
Los ayuntamientos en sus planes de ordenación urbana, aunque con una serie de limitaciones impuestas por la Ley del Suelo.
¿Quién se beneficia?
El sistema financiero. Hace no mucho, en el suplemento inmobiliario del Segunda Mano, preguntaban a Enrique Fornesa, presidente de La Caixa, si no temía un repunte de la morosidad que abriera una crisis financiera. Fornesa, con una sinceridad apabuyante decía que no. Que en España la base del crédito eran créditos hipotecarios y que la gente común hacía cualquier cosa antes de dejar de pagar. De hecho, según el Banco de España, la morosidad de nuestro sistema sigue bajando aunque aumenten los precios de la vivienda y anda ya por el 0,37%.
Los propios ayuntamientos. Los ayuntamientos controlan y planifican, merced a los planes de ordenamiento urbano, el crecimiento del suelo disponible -las famosas recalificaciones. Al dejar al mercado de forma sistemática una cantidad de suelo menor del demandado se aseguran unos ingresos crecientes. Estos ingresos, en España, financian en teoría exclusivamente la inversión en equipamientos, ya que la ley prohibió que se dedicaran a financiar gastos corrientes -salarios, consumibles, etc.- ante los excesos de muchos ayuntamientos.
¿La ley del suelo no podría obligar a los ayuntamientos a ofertar más suelo?
Durante el último gobierno del PP, cuando se elaboró la ley actual del suelo, se intentó darle un cariz liberalizador, que declarara edificable todo suelo no utilizado. El poder municipal -la FEMP- con los propios alcaldes del PP a la cabeza fueron limando el proyecto hasta convertirlo en continuista a estos respectos.
Un ejemplo: se incluyó en la ley la posibilidad de que los ayuntamientos declararan terrenos como de “interés ecológico” y no fueran edificables. Cientos de hectareas de secarral sin interés ecológico alguno, han sido calificadas desde entonces de este modo sirviendo a la contención de la oferta y por tanto a mantener los precios al alza… como los ayuntamientos necesitaban para poner mantener y financiar sus planes de inversión.
¿Por qué la vivienda de protección oficial no ha servido para contener los precios?
Fundamentalmente porque ha sido insuficiente y errática, como se puede ver en el siguiente gráfico.
Sobre todo cuando lo comparamos con el crecimiento, sostenido y bastante predecible de la población en edad de comprar su primera vivienda
En realidad, salvo que el sector se nacionalizara, lo que sería absurdo, toda política de VPO es insuficiente por definición, ya que el objetivo de la VPO no es hacer la competencia al sector constructor privado, sino asegurar una cierta redistribución en favor de los que quedan excluidos del sistema financiero… por el aumento de precios.
¿Es posible “desinflar” la burbuja inmobiliaria?
La vivienda representa en España la parte sustancial del ahorro de las familias. Si hubiera una caída súbita de precios, sólo imaginable por una crisis de morosidad, el sistema financiero -y por tanto la inversión de nuestra economía- se verían en jaque. El propio sistema público se vería comprometido. Y evidentemente la construcción, motor de nuestra economía, sufriría un brusco parón. Se abriría posiblemente una fase de recesión.
No es posible atacar de modo no traumático el sistema especulativo español sin cambiar los ejes de nuestro desarrollo económico. Tenemos que cambiar una economía industrial basada en el ladrillo, un sistema financiero seguro y complaciente, un sistema de financiación municipal basado en la recalificación de terrenos, por una economía altamente tecnificada y productiva, centrada en la producción de intangibles -conocimiento-, un sistema financiero que asuma riesgos y de créditos contra proyectos y un sistema de autonomía municipal que arañe competencias y fiscalidad a las comunidades autónomas cediendo sin embargo competencias sobre el suelo. No existen hojas de ruta ni recetas fáciles.
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[...] Especulación y vivienda: un FAQ [...]
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[...] No nos engañemos: nadie va a tomar medidas para solucionar el problema de la vivienda, porque si de verdad pincha la burbuja y hay una crisis en la construcción tendremos una crisis económica severa en España. Evidentemente, ningún partido político quiere que se le venga encima una crisis económica porque eso significa la casi segura pérdida del poder. No hay que olvidar que, gracias a las políticas de socialistas y populares en sus diversos gobiernos, tenemos un país con pocas exportaciones, poca industria, poquísima inversión en investigación y desarrollo tecnológico y cuya economía depende básicamente del consumo interno, el turismo, la construcción y la especulación inmobiliaria. [...]
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[...] Estas vivendas adÃcanse sobre todo a 2ª residencia. Xente de Compostela e arredores, pero non só. A presión sobre a costa -e sobre o prezo da vivenda- aumentou desmesuradamente a golpe de Plan UrbanÃstico. E non se contou co adecuado dimensionamento dos servizos e as infraestruturas. Xa non só das carreteras, senón tamén da auga, servizos de alcantarillado, etc O que vimos este fin de semana non é un feito puntual, senón que é consecuencia dun determinado modelo de desenvolvemento. Un modelo de pan para hoxe e fame para mañán. Algo que se agravará este verán máis que nunca polo crecemento sin control das vivendas a pé de plaia. [...]
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[...] Co gallo das eleccións municipais do 2007 é un bo momento para realiza-la campaña, xa que os concellos teñen moito que dicir ó respecto. Démoslle contido pois! [...]
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[...] No se trata ya de decir te lo dije, ni se veía venir, ni siquiera, a estas alturas, de intentar alentar un poco de debate sensato. [...]
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… y en dos patadas has descrito la pescadilla que se muerde la cola de la economía española. Esto habrá que cambiarlo, pero es de suponer que todo gobierno preferiráun aterrziaje suave y un cambio de modelo tranquilo a una crisis pura y dura, con las oficinas de empleo a reventar de trabajadores de la construcción mano sobre mano e inversores arruinados… No es fácil, no…
Un FAQ muy interesante. La especulación inmobiliaria nos salpica a todos, y tiñe de un color cuestionable a todos los que viven de la vivienda de forma honrada. Se habla siempre de la administración, pero a fin de cuentas esto sube porque a los bancos (que, por otro lado, están detrás de casi todas las grandes promociones) les da dinero aceptar créditos cada vez más grandes.
Hola David, me ha gustado el post, pero me he quedado con ganas de saber tu opinión sobre algunos puntos:
- ¿y si es también un problema de demanda? ¿no sería eficaz analizar esa demanda e intentar que la gente que quiere comprar una casa como inversión, encuentre buenas opciones para invertir en otra parte?
- El ritmo de construcción en este país ha sido y es altísimo. ¿Todavía hay que construir mucho más? ¿Hay que recalificar mucho más suelo? Dónde la gente busca piso y quiere vivir en es ciudades dónde las posibilidades de seguir construyendo no son muchas. Sin embargo, parte de lo que ya hay construido no está habitado. Lo que me lleva a la última pregunta:
- Qué se puede hacer con toda esa cantidad de pisos vaciós en las ciudades, que ni se habitan, ni se ponen en alquiler. ¿Qué falla en la legislación sobre el alquiler? ¿Sería eficaz penalizar fiscalmente tener un piso vació en plena ciudad?
Gracias David!
Hola Mikel,
Creo yo que todo lo que haga menos atractiva la inversión en pisos por su revalorización ayudará a debilitar el sistema de alza autosostenida.
El problema de las penalizaciones por vivienda vacía es que son terriblemente fáciles de burlar mediante alquileres que sólo existen en el papel a nombres de familiares y cosas así.
Por otro lado, los precios de alquiler son un derivado de los precios de venta. Si la gente no alquila es porque la expectativa de beneficio por revalorización es tal que no compesa la explotación siquiera como alquiler y sus supuestos riesgos.
El mercado de alquiler crecerá cuando la vivienda no sea vista como la principal forma de inversión por las familias. Es decir, cuando se rompa el crecimiento constante y autosostenido de los precios. Y eso pasará cuando la demanda supere a la oferta, los mercados tarden cada vez más en vaciarse y la tendencia a la inflación de los precios se invierta.
Abrir más zonas a la construcción, hacer más suelo urbanizable para contener el crecimiento de los precios primero y tender a su reducción después es el comienzo de todo. Aunque queden pisos vacíos mientras, antes y después.
Evidentemente el proceso podría ser ayudado por impuestos sobre la propiedad de vivienda que incentivaran el alquiler, pero como pasa con el IBI y tantas otras cosas, o se burlan o se trasladan al inquilino.
El problema, es que es muy difícil controlar a la propiedad legalmente para incentivarla a cambiar el mercado. Hay que atacar, creo yo, por la oferta de suelo, si no, por la vía impositiva, sólo se conseguirán nuevos aumentos de precios.